כשהמדינה בונה – המשקיעים מרוויחים: מה קורה סביב תחנות המטרו בבאר יעקב?

לא מדובר בעוד "הבטחת תשואה", אלא במנגנון כלכלי רחב: כדי לממן את פרויקט המטרו – מהגדולים שנעשו בישראל – המדינה נשענת במידה רבה על היטלי השבחה ופיתוח שייגבו סביב תחנות עתידיות. המשמעות ברורה: כדי שהפרויקט יעמוד ביעדיו, מוסדות התכנון מחויבים לקדם בנייה אינטנסיבית ועירוב שימושים ברדיוס של מאות מטרים מהתחנות, ובקצב מהיר מהמקובל.

למה דווקא באר יעקב?
באר יעקב, שהפכה ממועצה לעיר רק בשנת 2021, נמצאת בצומת אסטרטגי: קרובה לתל אביב, מחוברת לצירי תנועה ראשיים, עם ביקוש קשיח למגורים ותוכניות להכפלת האוכלוסייה. תוואי קו המטרו M1 עובר בסמוך, והקרקעות הנמצאות כ-5-6 דקות הליכה מהתחנה העתידית מוגדרות כליבת ההשפעה של התוכנית.
על פי דו"ח שמאי בתקן 22, הצפי לאישור תוכנית מפורטת עומד על כ־4-5 שנים – פרק זמן קצר יחסית להשקעות קרקע במרכז הארץ, ובוודאי כאשר מדובר בתוכנית שאושרה בהחלטת ממשלה כבר במאי 2025.

ההבדל המהותי: תזרים בזמן ההמתנה
אחת מנקודות החולשה הקלאסיות של השקעה בקרקע היא היעדר הכנסה שוטפת. כאן נכנס מודל שלא היה נפוץ עד היום: לצד רכישת הקרקע, היזמים מציעים מנגנון הכנסה חודשית קבועה למשך חמש שנים מרגע הרכישה. לא כתחליף לתשואה העתידית – אלא כגשר פיננסי ופסיכולוגי לתקופת ההמתנה.
במילים אחרות: המשקיע לא "קובר" את ההון ומחכה. הוא מקבל תזרים שמקטין סיכון, שומר על נזילות ומבדל את ההשקעה מקרקעות ספקולטיביות.